中国商品房销售面积计算方法调整：取消公摊面积是否可行？

近期，各地陆续发布通知，要求商品房销售实行建筑面积计价。此举被部分人解读为取消“公摊面积”的开始，引发了广泛关注。那么，根据建筑面积计价，究竟是不是取消了公摊面积呢？

根据相关部门的解释，建筑面积指的是房屋所有权范围内具备建筑空间的面积，包括套内使用面积、外墙外围面积及套内墙体面积等。由于新政的实施，不再出现“公摊面积”一词，所以很多人认为是取消了公摊面积。

但实际上，相关文件并未出现“取消”二字。相反，明确规定了企业在销售前必须公开显示“被分摊的共有部位、共有设施面积”、“分摊比例”等信息。也就是说，调整房屋面积计价方式和取消公摊面积是两回事。

多位专家指出，此次政策调整，是将一系列信息公开，让消费者更清楚地了解自己购买的房屋到底包含多少公摊面积。

除了公开公摊面积外，各地也纷纷明确要按照建筑面积计价进行销售。例如，上海发布通知，要求市场严格执行建筑面积计价销售；此前，成都、重庆也明确表示，商品房开发企业可以执行建筑面积计价销售。

自今年5月1日起，广州已开始实行套内面积计价。

从各地实施效果来看，无论是建筑面积计价还是套内面积计价，只是两种不同的计算方式，购房成本不会发生变化。

以一套100万元的房子为例，建筑面积100平方米，套内建筑面积为70平方米。按建筑面积计价为1万元/平方米，按套内面积计价为1.43万元/平方米。两种计价方式下，购房总价不变，但单位面积价格有所区别。相应的物业费和取暖费等也不会有变化。

公摊面积能否“一刀切”？

实际上，多年来关于公摊面积一直存在争议。究竟哪些属于公摊面积？公摊面积是不是越小越好？能否直接取消？

公摊面积在中国已经存在多年，2001年实施的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积组成。其中，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积；公用建筑面积包括：

电梯井、走廊、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、车库以及其他为整幢建筑服务的公共设施和管理用房的建筑面积；

分隔套内空间（包括阳台）以及外墙外围建筑面积的一部分。

简单来说，如果电梯、公共设施等公共空间越多，那么公摊系数自然就越大。

业内人士认为，取消“公摊面积”不能一概而论，会影响购房者的利益。《商品房销售管理办法》明确指出：分摊的共有建筑面积是共有产权，购房者依法、依规享有相应产权，承担责任。从购房者的角度来说，“公摊面积”过小，可能意味着电梯间、过道、公共活动场所数量减少等问题，进而影响居住品质和设计效率。此外，取消公摊面积后，还会带来公共区域的管理、维护以及后续产生的安全责任等诸多实际问题。

多地倡导提高房屋“得房率”

公摊面积不能彻底取消，那么如何改变长期以来被诟病的公摊面积过大、计价过程不透明等问题，真正实现购房“所付即所得”？事实上，近年来，随着房地产市场的深度调整，很多地方政府通过调整建筑规划、制定标准，提高房屋的“得房率”，从而使“公摊面积”在不影响居住品质的前提下更加合理。

今年，南京发布关于房地产市场的新规，新规之后开工建设的项目，得房率大幅提高。

而在浙江，杭州、宁波、温州、嘉兴等地也先后明确，鼓励通过减少公摊、小型化设计、开放式阳台等方式，提高住宅得房率。不久前，南京市发布新的政策，首次明确新建商品房可以按照新的面积计算规则，例如，封闭式阳台只计一半面积，用于满足停车要求的停车空间不计入建筑面积等。

此外，上海提出，在符合国家空间规划规范要求的前提下，允许建设单体建筑按规定比例进行优化调整住宅单元设置，提高住宅套内使用面积占比，引导市场严格执行建筑面积计价销售。

在广州，广州调整了建筑工程面积计算方法，将住宅套内部分开放空间的一半计入建筑面积，由原来的不超过套内建筑面积的5%扩大到10%。同时发布了新版《建筑设计规范》，规定车库、商场等公共区域不再计入建筑面积，意味着购房者承担的公摊成本将降低。相关部门也表示，部分公共设施用房不计入建筑面积，并对计入公摊的面积设置了上限，同样也有利于减轻购房者的负担。

同济大学房地产研究中心主任臧富荣表示：可以引导商品房开发企业进一步优化产品设计，特别是将公共建筑面积真正体现在设计上。比如，门厅、电梯间，很多业主其实愿意多花一点费用把房子做得更宽敞明亮，同时保证安全。而其他一些公共空间，比如设备间等，希望它的空间更加紧凑、更有效率，能减少一些公共建筑的空间。

本文 hugo001.com 原创，转载保留链接！网址：https://hugo001.com/post/409.html